자녀에게 아파트 증여, 세금 얼마나 나올까 (2026)
2026년 10월 14일 보완
조건을 명시한 증여세·취득세 계산표를 추가하고, 이월과세와 보유·거주기간의 관계 및 혼인·출산 공제의 통합 한도를 보완했습니다.
현재 시행 중인 법령 기준입니다. 증여세·상속세의 세율과 공제는 2026년 세제개편안에 포함되지 않았으나, 정기국회 심사 과정에서 논의될 가능성이 있습니다.
보유세가 오르니 자녀에게 넘기는 쪽을 묻는 분이 늘었습니다. 다만 증여는 세금 하나로 끝나지 않습니다.
2026년 세제개편안이 국회에 제출되면서 다주택 보유에 대한 부담이 커지는 방향은 분명해졌습니다. 그러다 보니 "차라리 자녀에게 증여하는 편이 낫지 않나"라는 질문이 자연스럽게 따라옵니다.
결론부터 말씀드리면, 증여세만 계산해서는 판단이 서지 않습니다. 아파트를 자녀에게 넘길 때 붙는 세금은 하나가 아니고, 어떤 조건이냐에 따라 총액이 몇 배로 벌어집니다.
먼저 증여세 — 시가로 평가합니다
가장 많이 오해하는 지점부터 짚겠습니다. 아파트 증여세는 공시가격이 아니라 시가로 평가합니다. 같은 단지, 같은 면적의 유사한 거래가 있으면 그 가격이 기준이 됩니다. 공시가격으로 계산해 두었다가 고지서를 받고 놀라는 경우가 여기서 생깁니다.
증여재산공제는 성인 자녀 5,000만 원, 미성년 자녀 2,000만 원입니다. 10년 단위로 합산하므로, 동일인으로부터 받은 증여재산의 과세가액 합산과 직계존속 증여재산공제의 한도는 구분해야 합니다. 부모가 나누어 증여해도 공제 한도가 부모 각각 새로 생기는 것은 아니며, 직계존속인 증여자의 배우자를 동일인에 포함하는 규정도 확인해야 합니다. 혼인·출산에 따른 공제 1억 원은 별도 항목이며, 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀의 출생일·입양일부터 2년 이내에 직계존속으로부터 증여받는 등 법정 요건을 충족해야 합니다. 혼인과 출산 공제의 통합 한도는 1억원이며, 각각 1억원씩 중복 공제하는 것은 아닙니다.
기한 내에 신고하면 신고세액공제 3%를 받습니다. 신고기한은 증여받은 달의 말일부터 3개월입니다. 금액이 크면 이 3%도 수백만 원 단위가 됩니다.
진짜 변수는 취득세입니다
증여받은 자녀는 취득세를 따로 냅니다. 기본세율은 3.5%인데, 세 가지 조건이 모두 맞으면 12%로 중과됩니다.
시가 10억 원 아파트를 기준으로 하면 3.5%와 12%의 차이가 8,000만 원을 넘습니다. 증여세보다 이쪽에서 결과가 갈리는 경우가 많습니다.
다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택이라도 기본세율 3.5%가 적용됩니다. 중과는 어디까지나 다주택자의 조정대상지역 주택에 걸리는 규정입니다.
또 한 가지, 증여 취득세의 과세표준은 2023년부터 시가인정액으로 바뀌었습니다. 예전처럼 공시가격 기준으로 가볍게 끝나지 않습니다.
전세를 끼고 넘길 때 — 부담부증여
전세보증금이나 대출이 있는 집을 넘기면서 그 채무까지 자녀가 떠안는 방식을 부담부증여라고 합니다. 채무를 넘긴 만큼은 증여가 아니라 판 것으로 봅니다. 그래서 그 부분에는 부모에게 양도소득세가 붙습니다.
증여세 총액만 보면 부담부증여가 유리해 보입니다. 그러나 부모가 다주택 중과 대상이라면 양도세가 절감분을 넘어설 수 있습니다. 반대로 부모가 1세대 1주택 비과세 대상이라면 양도 부분이 비과세되어 효과가 큽니다. 부모와 자녀 양쪽 세금을 합산해 비교해야 결론이 나옵니다.
전제 조건도 하나 있습니다. 자녀가 그 보증금을 실제로 갚을 능력이 있어야 합니다. 소득이 없는 자녀가 형식만 채무를 인수한 경우에는 채무 인수 자체가 부인되고 전체가 단순증여로 과세될 수 있습니다.
'10년'을 두 개 기억하셔야 합니다
이름이 같아서 자주 섞이지만 전혀 다른 규정입니다. 하나는 증여재산공제의 10년 한도와 동일인 증여재산의 10년 합산이고, 다른 하나는 증여 후 매도 시 취득가액을 부모 것으로 되돌리는 이월과세 10년입니다.
이월과세가 실무에서 더 무섭습니다. 증여를 통해 취득가액을 시가 수준으로 올려 양도차익을 줄이려는 구조 자체를 막는 규정이기 때문입니다. 2022년까지는 5년이었으나 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 10년으로 늘었습니다. 증여하고 몇 년 뒤 팔 계획이라면 이 기간을 반드시 확인하셔야 합니다.
세제개편안과의 접점
증여세와 상속세의 세율·공제는 이번 개편안에 들어 있지 않습니다. 그러나 개편안은 증여 판단의 전제를 바꿉니다.
다주택 종부세 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상은 보유 부담을 키워 증여 유인을 만듭니다. 반면 양도세 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 개편은 반대 방향으로 작용합니다. 증여받은 자녀가 그 집에 살지 않는다면, 나중에 팔 때 공제가 크게 줄어듭니다. 이월과세는 취득가액과 필요경비 계산에 관한 특례입니다. 이 규정만으로 부모의 실제 거주기간까지 자녀에게 그대로 승계된다고 단정할 수는 없습니다. 취득가액, 보유기간, 거주기간과 비과세·공제 요건을 각각 확인해야 합니다.
보유 단계의 부담을 덜려고 증여했다가 양도 단계에서 더 물어내는 구조가 나올 수 있다는 뜻입니다. 세제개편안의 구체적인 내용은 2026 세제개편안 국회 제출 — 종부세 기본공제 14억·12억, 바뀐 7가지에서 확인하실 수 있습니다.
계산 예시: 성인 자녀에게 10억원 아파트를 단순증여
부모가 국내 거주자인 성인 자녀에게 증여하고, 증여세 평가액과 취득세 과세표준이 모두 10억원이라고 가정합니다. 최근 10년간 기존 증여와 공제 사용이 없고, 대출·전세보증금 인수가 없으며, 혼인·출산 추가공제를 적용하지 않습니다. 자녀가 본인 자금으로 세금을 납부하고 기한 내 적정 신고해 3% 신고세액공제를 받는 설명용 사례입니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 증여세 과세표준 | 10억원 − 성인 자녀 공제 5,000만원 | 9억5,000만원 |
| 증여세 산출세액 | 9억5,000만원 × 30% − 누진공제 6,000만원 | 2억2,500만원 |
| 신고세액공제 | 2억2,500만원 × 3% | 675만원 |
| 예시 증여세 납부액 | 2억2,500만원 − 675만원 | 2억1,825만원 |
| 취득세 기본세율이 적용되는 경우 | 10억원 × 3.5% | 3,500만원 |
| 취득세 중과세율이 적용되는 경우 | 10억원 × 12% | 1억2,000만원 |
예시에서 증여세와 취득세 본세 합계는 기본세율 적용 시 2억5,325만원, 12% 중과 적용 시 3억3,825만원입니다. 지방교육세·농어촌특별세, 등기·감정 비용 등은 제외했습니다. 기본세율과 중과세율은 선택하는 것이 아니라 소재지역·시가표준액·증여자 및 수증자 관계와 중과 제외 요건에 따라 정해집니다. 실제 증여세 평가액과 취득세 시가인정액은 다를 수 있습니다.
직접 확인할 공식 근거
근거 법령 및 출처
- 상속세 및 증여세법 — 제53조(증여재산공제), 제53조의2(혼인·출산 증여재산공제), 제56조(세율), 제60조·제61조(평가), 제68조(신고기한), 제69조(신고세액공제) — 국가법령정보센터
- 지방세법 및 같은 법 시행령 — 제13조의2(주택 취득 중과세율), 제28조의6(무상취득 중과 제외) 등 — 국가법령정보센터
- 소득세법 — 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례, 이월과세) — 국가법령정보센터
- 국세청 증여세 안내 및 홈택스 증여세 모의계산 — nts.go.kr
- 재정경제부, 「2026년 세제개편안」 정부안 확정 보도자료 (2026.9.1.) — mofe.go.kr
- 공시가격·시가표준액 조회 — 부동산공시가격알리미
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