종부세 개편. 무엇이 바뀌는 것인가.

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[후속 변경 안내 — 2026년 10월 14일 추가]

이 글은 2026년 8월 3일 발표안을 설명한 기록입니다. 이후 9월 1일 정부안에서 비거주 1주택의 종부세 기본공제는 9억 원으로 낮추는 안 대신 12억 원을 유지하는 것으로 수정됐습니다. 실거주 1주택의 기본공제 14억 원은 정부안에 포함됐습니다. 정부안 확정과 법률의 통과·시행은 구분해야 합니다. 아래의 ‘14억 vs 9억’ 표와 ‘기본공제 축소(12억→9억)’ 설명은 8월 발표안 기준이며, 현재 적용되는 세금으로 읽지 마세요. 실제 판단에는 적용 시점의 법령 확인이 필요합니다.

후속 정리: https://hanissue.blogspot.com/2026/09/2026-1412-7.html

공식 근거: KDI 경제교육·정보센터에 게시된 재정경제부 「2026년 세제개편안」 정부안 확정(2026.9.1.)

https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=286165


기준일자 : 2026년 8월 28일
2026년 8월 3일 발표된 정부 개편안 기준입니다. 국회 심의 과정에서 수치가 바뀔 수 있습니다.

같은 1주택인데 기본공제가 14억원과 9억원으로 갈립니다. 기준은 하나, 그 집에 실제로 살고 있는가입니다. 2026년 종부세 개편의 핵심을 정리했습니다.

1. 축이 두 개 바뀝니다


지금까지 종부세는 얼마나 오래 가졌는지와 몇 채 가졌는지로 계산했습니다. 개편안은 이를 실제로
사는지와 얼마짜리인지로 바꿉니다. 아래 내용은 모두 이 두 축에서 파생됩니다.

2. 기본공제 — 14억 vs 9억

구분 현행 개정안 비고
실거주 1주택 12억원 14억원 시가 약 20억원 수준까지 과세 제외
비거주 1주택 12억원 9억원 전세·월세를 주었거나 비어 있는 경우
다주택자 등 없음 4억원 거주주택 가액 비중에 따라 최대 5억원 추가

다주택자에게 처음으로 기본공제가 생긴다는 점이 눈에 띕니다. 다만 아래 두 항목이 함께 움직이므로 공제 확대가 곧 세금 감소는 아닙니다.

3. 공정시장가액비율 — 60%에서 80%로


공시가격에서 공제를 뺀 금액에 곱하는 비율입니다. 60%가 80%가 되면 공시가격이 그대로여도 과세표준은 약 1.33배가 됩니다. 1세대 1주택자는 조정대상지역에 살더라도 3주택 이상 규정에서 제외되어 70%가 적용됩니다.

4. 세액공제 — 보유에서 거주로

보유기간 공제가 거주기간 공제로 바뀌고, 없던 한도가 생깁니다(2027년 800만원 → 2028년 600만원). 2027년은 완충 구간으로, 기존 보유공제의 절반과 새 거주공제 중 높은 쪽을 적용합니다.

가장 불리해지는 조합
고가주택을 오래 보유했지만 실제로는 살지 않은 경우입니다. 기본공제 축소(12억→9억), 공정시장가액비율 인상, 세액공제 축소가 동시에 걸립니다.

5. 세율 — 주택 수에서 주택 가액으로

2주택 이하와 3주택 이상으로 나뉘어 있던 세율표를 가액 기준 하나로 단계적으로 통합합니다. 2028년부터는 몇 채를 갖고 있든 같은 세율표가 적용됩니다. 구체적으로는 과세표준 6억~12억원 구간이 1.0%에서 1.3%로 오릅니다.

6. 나는 늘까, 줄까


정리하면 실거주 1주택자는 완화, 비거주·다주택은 강화입니다. 다만 고가 1주택은 공제 확대와 비율 인상이 상쇄되므로 개별 계산이 필요합니다.

7. 확정 전이라는 점

아직 국회를 통과하지 않았습니다.
위 내용은 종합부동산세법 개정 사항이므로 9월 정기국회 심의·의결을 거쳐야 합니다. 시행령만 고치면 되는 항목(예: 일시적 2주택 처분기한 단축)과 달리, 심의 과정에서 수치가 조정될 가능성이 있습니다. 적용 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다.

2026년 종부세는 현행대로입니다. 개편은 2027년부터이므로 올해 11월 고지분에는 영향이 없습니다. 다만 합산배제·과세특례 신고는 9월 16일부터 30일까지이므로, 임대주택이나 지방 저가주택 특례 대상이라면 올해 신고 일정은 그대로 챙기셔야 합니다.

출처

본 블로그는 정보 제공 목적이며, 개별 세금 판단은 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다. 본문은 2026년 8월 28일 기준이며, 2026년 8월 3일 발표된 정부 개편안을 토대로 작성되었습니다. 국회 심의 및 시행령 개정 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.

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