2026 양도세 장기보유특별공제 개편 — 10년 살아야 80%, 1주택자 영향 총정리
2026년 10월 14일 보완
이 글은 8월 발표안의 설명입니다. 현행 40% 공제를 거주하지 않은 사람에게 일괄 적용한 비교와 비과세 단정을 바로잡았습니다. 기존 이미지는 발표 당시 설명 자료이므로 현행 세금 계산표로 사용하지 마세요. 현재 공제 요건은 아래 수정 본문과 공식 조문을 확인하세요.
2026년 8월 3일 발표된 정부 개편안 기준입니다. 아직 국회를 통과하지 않아 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.
집을 얼마나 오래 가졌느냐가 아니라 얼마나 오래 살았느냐로 양도세 공제 기준이 바뀝니다.
전세 끼고 사둔 집처럼 내가 살지 않은 집은 2029년부터 장기보유 혜택이 0이 될 수 있습니다.
지금까지 1주택자가 12억원 넘는 집을 팔 때 세금을 줄여준 장치가 장기보유특별공제였습니다. 10년 보유 + 10년 거주면 양도차익의 최대 80%를 빼줬죠.
현행 1세대 1주택의 보유·거주별 특별공제는 보유기간 중 2년 이상 거주 등 요건을 충족해야 합니다. 거주하지 않고 10년 보유했다는 사실만으로 보유분 40% 공제가 적용되는 것은 아닙니다. 일반 장기보유특별공제와 1세대 1주택 특별공제를 구분해야 합니다. 개편안은 거주 중심의 공제 구조를 제안하고 있습니다.
거주하는 1주택은 보호하고, 거주하지 않는 보유 주택의 세제 혜택은 정리한다
1. 공제 기준이 '보유'에서 '거주'로
이름부터 바뀝니다. 주택은 '장기거주 소득공제', 토지·상가는 '장기보유 소득공제'로 나뉩니다. (소득세법 제95조 / 2028년 1월 1일 이후 양도분부터)
- 최대 공제율 80%는 그대로. 단, 이제 10년을 실제로 살아야 받습니다.
- 거주하지 않은 1주택자의 공제는 현행 일반공제 적용 여부부터 확인해야 합니다. “현행 40% → 2028년 20% → 2029년 0%”를 모든 비거주 1주택자에게 적용할 수 있는 비교로 사용하면 안 됩니다.
- 공제 금액 한도가 새로 생깁니다. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원.
※ 다주택자가 조정대상지역(2025년 10월부터 서울 전역) 주택을 팔 때는 지금도 공제가 배제되며, 개편 후 거주공제도 배제됩니다.
2. '살지 못한 기간'도 거주로 쳐줍니다
억울한 사례를 막기 위해 거주기간으로 인정해주는 특례가 함께 신설됩니다.
| 인정되는 경우 | 내용 |
|---|---|
| 부득이한 이사 | 취학·직장 전근·1년 이상 치료가 필요한 질병·학교폭력 전학·부모 봉양 등 → 최장 3년 |
| 재건축·재개발 | 인가일에 1년 이상 살던 집이면 공사기간의 1/2을 거주로 인정 |
| 특례주택 보유기간 | 지방 저가주택, 인구감소지역 세컨드홈, 준공 후 미분양주택 등 |
| 등록임대주택 | 임대기간을 연 2%, 최대 30%까지 인정 (조정대상지역 매입임대 아파트는 제외) |
3. 10년 살았다면 기본공제가 10배로
연 250만원 → 연 2,500만원
조건 — ① 10년 이상 거주 ② 양도가액 30억원 이하 ③ 1세대 1주택
시행 — 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 (공제율 개편보다 1년 빠릅니다)
양도차익에서 무조건 빼주는 금액이라, 세율 구간에 따라 수백만 원 수준의 세금 감소 효과가 있습니다. 장기 실거주자에 대한 '당근'인 셈입니다.
지금 확인할 5가지
2. 양도가액 12억원 이하라도 → 1세대 1주택 비과세의 보유·거주 등 요건을 충족해야 비과세가 가능합니다
3. 12억 초과 고가주택이라면 → 2027년 매도 vs 2028년 이후 매도 세액 비교
4. 전근·취학으로 비웠던 기간이 있다면 → 증빙서류(재직·재학증명, 전입 이력) 미리 확보
5. 재건축 조합원이라면 → 관리처분계획 인가일에 1년 이상 거주했는지 확인
언제부터 적용되나
후속 진행: 2026년 9월 1일 정부안이 국무회의에서 확정됐습니다. 정부안 확정은 법률의 통과·공포와 다릅니다. 이 글의 2027~2029년 수치와 일정은 발표안의 제안 내용이며, 실제 적용에는 확정 법률과 부칙을 확인해야 합니다. 정부안 확정 공식 자료
출처
- 재정경제부, 「2026년 세제개편안」 (2026.8.3. 세제발전심의위원회 의결) — 공식 보도자료
- 뉴스핌, "양도세 장특공제 '보유'서 '거주'로" (2026.8.3) — 기사
- 데일리한국, "'보유' 대신 '실거주' 중심 전환" (2026.8.3) — 기사
- 법무법인 세종·신&김, "2026년 세제개편안 II : 자산과세 분야" — 뉴스레터
- 공부하는 세무사, 조문별 정리 — 원문
- 국가법령정보센터 (소득세법 제95조·제103조·제104조) — law.go.kr
- 국세청 홈택스 — nts.go.kr
본 블로그는 정보 제공 목적이며, 개별 세금 판단은 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다. 본문은 2026년 8월 3일 발표된 정부 개편안(국회 미통과) 기준이며, 국회 심의 과정에서 공제율·한도·시행시기가 변경될 수 있습니다.
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