2026 주택수 계산 정리｜양도세·취득세·종부세는 왜 다를까?
2026년 10월 14일 보완
분양권과 입주권의 적용 기준을 구분하고, 가격 지표가 다른 구체적인 가상 사례를 추가했습니다.
현재 시행 중인 법령 기준입니다. 종합부동산세는 2026년 세제개편안에서 과세 기준을 주택 수에서 주택가액 중심으로 바꾸는 개편이 추진되고 있어, 향후 내용이 달라질 수 있습니다.
집은 2채인데 세금에서는 1주택자가 될 수 있습니다.
부동산 세금에서 가장 헷갈리는 것이 '주택수'입니다. 집이 2채면 양도세도 취득세도 종부세도 모두 2주택으로 볼 것 같지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 같은 주택이 양도소득세에서는 주택수에 포함되고 취득세에서는 빠질 수 있습니다. 반대로 실제로 2채를 보유해도 종합부동산세에서는 1세대 1주택자로 인정받는 경우가 있습니다.
이유는 하나입니다. 주택수를 판단하는 기준이 세금마다 다르기 때문입니다.
세 가지 세금, 세 가지 판단
양도소득세는 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지, 다주택 중과 대상인지를 가릅니다. 취득세는 새 집을 살 때 그 시점에 세대가 몇 채를 보유하고 있는지로 세율을 정합니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 보유 현황을 보아 1세대 1주택자 여부를 판단합니다.
판단 시점이 다르니 결론도 따로 나옵니다. 그래서 부동산을 검토할 때는 세 가지를 각각 따로 확인해야 합니다.
'지방 저가주택'이라는 같은 이름, 다른 기준
가장 많이 혼동되는 대목입니다. 세 세금 모두 지방 저가주택에 대한 완화 규정을 두고 있지만, 금액도 지역 요건도 다릅니다.
금액 차이보다 중요한 것이 가격 지표가 서로 다르다는 점입니다. 양도세는 기준시가, 취득세는 시가표준액, 종부세는 공시가격을 봅니다. 같은 아파트라도 세 숫자가 일치하지 않으므로, 실제 매매가격만 놓고 판단하면 결론이 어긋납니다.
한 가지 더 주의할 점이 있습니다. 양도소득세에서 "다주택 중과 대상 주택수에서 제외된다"는 것과 "1세대 1주택 비과세를 판단할 때 주택이 없는 것으로 본다"는 것은 같은 말이 아닙니다. 지방에 저가주택이 있다는 이유만으로 양도세상 1주택자가 되지는 않습니다.
주택수에서 빠질 수 있는 것들
분양권과 조합원입주권은 나누어 확인해야 합니다. 취득세는 주택을 취득할 때 보유한 권리의 종류·취득일과 경과규정을 확인합니다. 양도세에서는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 주택과 함께 보유한 경우의 비과세 특례 등을 검토하며, 조합원입주권은 별도 규정이 적용됩니다. “2021년 이후”라는 기준을 모든 입주권에 일괄 적용하거나, 세목의 모든 주택 수 계산에 동일하게 적용하면 안 됩니다.
상속주택도 무조건 다주택자가 되는 것은 아닙니다. 취득세는 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택 등을 주택수에서 제외하고, 종합부동산세도 상속개시일부터 5년이 경과하지 않았거나 지분율·지분 공시가격이 일정 기준 이하이면 1세대 1주택자 판단에서 제외합니다.
사례로 보면 분명해집니다
서울에 아파트 한 채, 지방에 저가 아파트 한 채를 보유한 경우를 놓고 보겠습니다.
같은 지방주택 한 채인데, 양도세에서는 주택수에 포함되면서 취득세에서는 제외되고 종부세에서는 1세대 1주택 특례가 적용되는 상황이 충분히 생깁니다. 보유 채수가 아니라 세목별 요건이 결론을 만듭니다.
가상 사례: 서울 1채와 부산 시내 1채
2026년 10월에 같은 세대의 성인이 서울 아파트 1채와 부산 일반 시내 아파트 1채를 단독 소유한다고 가정합니다. 부산 주택의 기준시가는 1억8천만원, 취득세 시가표준액은 1억8천만원, 공시가격은 1억8천만원으로 가정하며 정비구역에는 속하지 않습니다. 실제 거래자료가 아닌 설명용 사례입니다.
| 판단할 세금 | 이 사례에서 확인할 점 |
|---|---|
| 취득세 | 부산 주택은 비수도권 저가주택의 시가표준액 기준과 제외 사유를 확인합니다. 다른 주택을 새로 취득할 때 주택 수 산정에서 제외 가능한지 검토합니다. |
| 양도세 | 부산 일반 시내는 지방 저가주택의 가격 요건만으로 양도세 비과세가 되는 지역이 아닙니다. 일시적 2주택 등 다른 특례가 없다면 서울 주택의 비과세를 단정할 수 없습니다. |
| 종부세 | 부산의 일반 시내와 광역시에 소속된 군은 다릅니다. 공시가격이 4억원 이하라는 이유만으로 지방 저가주택의 1주택 특례가 적용되지 않습니다. |
부산 시내 대신 광역시에 소속된 군의 주택이라면 지역 판단부터 달라질 수 있습니다. 실제 세액은 소유자·세대·취득일·양도일·개별 특례까지 확인해야 합니다.
권리 종류별 공식 확인처
취득세 주택 수 산정 / 양도세 주택·조합원입주권 특례 / 양도세 주택·분양권 특례 / 종부세 과세특례 안내
근거 법령 및 출처
- 소득세법 및 같은 법 시행령 — 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) 등 — 국가법령정보센터
- 지방세법 및 같은 법 시행령 — 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외), 제28조의4(주택 수의 산정방법) 등 — 국가법령정보센터
- 종합부동산세법 및 같은 법 시행령 — 제4조의2(1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외) 등 — 국가법령정보센터
- 국세청, 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례」 안내 — nts.go.kr
- 국세청, 종합부동산세 개인 신고안내 — nts.go.kr
- 공시가격·기준시가 조회 — 부동산공시가격알리미
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